Premožnje posameznikov, gospodarskih družb in države v veliki meri predstvlja nepremično premoženje, zemljišča, hiše, ceste.... Vse te nepremičnine so zvezane z zemljiščem in delijo usodo lokacije. Hiše, stanovanja so spojene z zemljičem in jih ne moremo fizično prenašati, lahko pa prenašamo prvice na nepremičninah. Pracice na nepremičninah pa imajo svojo ceno in so tako vir premoženja.

Metode ocenjevanja vrednosti pravic na nepremičninah:

1. Dohodkovna metoda ocenjevanja vrednosti pravic na nepremičninah (income)

Ocenjuje se vrednost prihodnjih donosov in se jih preračuna na sedanjo vrednost. Preračun na sedanji čas opravomo z upoštevanjem diskonten mere. Kakšni so povprečni letni prihodki nepremičnine ko odstranimo vse stroške. Kakšno najmnono lahko nepremičnina dosega ob stalni zasedenosti.

2. Metoda ocene vrednosti pravic na nepremičninah na podlagi primerljivih prodaj (sales comparison)

Najbolj natančen in najbolj sistematičen način ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki ga lahko uporabimo v primeru zadostnega obsega analiziranih primerljivih prodaj. Na lokaciji nepremičnine, ki jo ocenjujemo preverimo pretekle prodajne cene podobnih nepremičnin in te nepremičnine primerjamo z ocenjevano. V primeru, da ocenjujemo vrednost stanovanja v Šiški bo to enostvno, v primeru, da ocenjujemo vrednost kmetije v Šiki bo to zelo težko.

Ugotavljamo vrednost m2 podobne že prodane nepremičnine, analiziramo tržne podatke in izberemo večje število primerljivih nepremičnin. 

Podatke o primerljivih prodajah je potrebno kritično presojati, saj vsi nakupi nepremičnin ne zasledujejo gospodarnega ravnja. Pogosto zaradi lokacije prevlada subjektivni vidik, ki vpliva na ceno v prodajni pogodbi. Cena v posamezni prodajni pogodbi lahko bistveno odstopa od povprečja. (stečaj, ločitev, prodaj med sorodniki, sosedi).

Vsa stanovanja ali hiše niso enake, zato jih je zelo težko primerjati med seboj. Za ocene primernosti primerljive nepremičnine je pogosto potrebno ugotoviti razlike med primerljivimi nepremičninami in izvesti primerne prilagoditve. Stanovanje z isto razporeditvijo v 3, nadstropju s pogledom na pokopališče ne mora doseči na trgu iste cene kot sosednje stanovanje obrnjeno na jug z pogledom na morje.

3. Nabavnovrednostna metoda ocenjevanja vrednosti pravic na nepremičninah (cost)

Predpostavlja se, da je vrednost hiše izražena s stroški reprodukcije enake hiše, zmanjšana za vrednost fizičnega, funkcionalnega in ekonomskega zastaranja.

Dobro poznavanje cen zemljišč, cen gradnje in postopkov ocenjevanja časovnega vpiva na nepremičnine omogoča ocenjevanje po načelu nadomestitve objekta. Stroške postvitve enakovrednega objekta z enako uporabnostjo moramo zmanjšati za vrdnost obrabe in zastarelosti stavbe.

Različen vrste nepremičnin in različne potrebe za katerih se ocenjuje vrednost nepremičnin določajo izbiro metode ocenjevanja nepremičnine ali ustrezne kombincije metod.

V okviru naše dejavnosti vam lahko ponudimo izdelavo poročil o ocnejni vrednosti vaše nepremičnine, ki temeljijo na cenah z dejansko sklenjenimi posli primerljivih nepremičnin na primerljivih lokacijah. Poročilo vsebuje opis pravnega in dejanskega stanja nepremičnine, ki je pomeben argument pri pogajanjih z kupci nepremičnin, pojasnilo ocenjevalca nepremičnin na kakšen način je ocenil vrednost nepremičnine in ocenjeno vrednost vaše nepremičnine.

Oglejte si cenik cenitev nepremičnin ali naročite cenitev v kontaktnem obrazcu.